Vorsicht, abweichende Bauausführung!
Dass etwas doch anders gebaut wird/werden muss als ursprünglich genehmigt, ist Alltag auf Baustellen. Doch eine zu starke Abweichung vom Baubescheid ist von diesem nicht mehr gedeckt und kann in weiterer Folge nicht nur für Bauwerber:innen, sondern unter Umständen auch für die Genehmigungsbehörde teuer werden, sofern diese nicht rechtzeitig einschreitet. Ein aktueller Fall aus der Steiermark führt deutlich die möglichen Risiken für alle Beteiligten vor Augen.
Ausgangspunkt des konkreten Falles war die geplante Errichtung einer Stocksportanlage mit einer Halle und angebautem Zuschauerraum. Die drei Pflasterbahnen der Anlage bestanden bereits und die Halle sollte dazu dienen, diese „einzuhausen“. Diese Absicht ging aber weder aus den Projektunterlagen noch aus dem Spruch der Ende 2015 erteilten Baubewilligung hervor. Lediglich in der Bescheidbegründung wurde angeführt, dass die Halle „über der bereits bestehenden Stocksportanlage“ errichtet werden soll. Als das Bauwerk 2018 fertig errichtet war und der Bauwerber die Erteilung einer Benützungsbewilligung beantragte, stellte sich heraus, dass die Halle – neben anderen Änderungen – ca. 9 m abweichend von der Lage im Einreichplan errichtet worden war. Der Bürgermeister als Baubehörde wies daher den Antrag ab und untersagte die Benützung der Stocksporthalle, da diese ein „Aliud“ (d.h. etwas rechtlich Anderes als das ursprünglich genehmigte Bauwerk) darstelle. Der Bauwerber berief gegen diese Entscheidung, woraufhin der Gemeinderat als Berufungsinstanz den Bescheid aufhob und Ende 2019 doch eine Benützungsbewilligung erteilte, da aus der Begründung der Baubewilligung der wahre Wille erkennbar sei, auch wenn der eingereichte Plan falsch war. Die errichtete Stocksporthalle ging daher (vorerst) in Betrieb, was jedoch wiederum einen Nachbarn auf den Plan rief, der sich durch die Lärmemissionen aus der Halle massiv gestört fühlte. Er klagte die Gemeinde nach dem Amtshaftungsgesetz (AHG) auf Schadenersatz. Dieses Verfahren ist derzeit noch (im zweiten Rechtsgang – siehe OGH 31.7.2025, 1Ob 68/25v) vor dem Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz anhängig (31 Cg 33/22a). Zwischenzeitlich unterbrach das Gericht jedoch sein Verfahren und stellte an den Verwaltungsgerichtshof einen Antrag zur Überprüfung des Berufungsbescheids vom Dezember 2019, da es diesen für rechtswidrig hielt. Dieser Ansicht folgte das Höchstgericht in der nun veröffentlichen Entscheidung vom 17. Dezember 2025:
Eine Baubewilligung ist nach dem jeweiligen Baugesetz objektiv auszulegen; maßgeblich ist daher der spruchmäßig genehmigte Bauumfang, nicht subjektive Willensabsichten von Bauwerber und Behörde;
Die Auslegung erfolgt nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH primär anhand des Spruchwortlauts; die Begründung ist nur heranzuziehen, wenn aus dem Spruch selbst Zweifel über den Inhalt bestehen;
Im konkreten Fall enthält der Spruch der Baubewilligung vom 5.11.2015 keinerlei Bezugnahme auf eine „bestehende Stocksportanlage“, über der die Halle errichtet werden soll. Der Spruch muss daher so verstanden werden, dass allein der genehmigte Grundriss und die inhaltlichen Spruchteile bindend sind.
Die tatsächliche errichtete Stocksporthalle wich sowohl in Lage als auch Abmessung erheblich vom genehmigten Bauplan ab. Diese Abweichungen waren keine geringfügigen Mängel und hätten daher eine neue Bewilligung oder entsprechende behördliche Maßnahmen (Benützungsverbot, Abbruchbescheid) erfordert.
Die Aufhebung des Benützungsverbots und Erteilung einer Benützungsbewilligung durch den Gemeinderat Ende 2019 war folglich rechtswidrig, weil die tatsächliche Ausführung des Bauwerks nicht mehr dem ursprünglichen Bewilligungsinhalt entsprach.
Die „pragmatische“ Ansicht des Gemeinderats im Jahr 2019 könnte die betroffene Gemeinde daher möglicherweise noch teuer zu stehen kommen. Auch für den Bauwerber ging die Sache letztlich nicht gut aus: Ein im März 2021 doch erteilter Beseitigungsauftrag des Bürgermeisters ist inzwischen rechtskräftig (siehe Zurückweisungsbeschluss des Verwaltungsgerichtshofes vom 31.1.2022, Ra 2021/06/0228).
Der Fall verdeutlicht daher, wie wichtig ein sorgfältiges und rechtskonformes Vorgehen im gesamten Bauverfahren ist – von der Einreichung bis zur Baufertigstellung:
Gute Planung ist entscheidend: Pläne und Baubeschreibungen müssen korrekt, nachvollziehbar und vollständig sein. Das erleichtert nicht nur den Sachverständigen die Beurteilung, sondern verhindert spätere Unklarheiten. Hier ausreichend Zeit und Geld zu investieren, kann viel späteren Ärger ersparen.
Präzision bei der Bescheiderstellung: Baubehörden müssen sorgfältig darauf achten, dass alle notwendigen Elemente aus dem Spruch und/oder den mitgenehmigten Planunterlagen erkennbar sind. Eine gute Bescheidbegründung ist zwar oft hilfreich, kann aber den Spruch nicht ersetzen.
Korrekte Bauausführung: Errichtet werden darf immer nur genau das, was auch genehmigt ist. Sind Änderungen in der Ausführung unausweichlich (was häufig vorkommt), ist es wichtig, frühzeitig abzuklären, ob die Änderungen so geringfügig sind, dass sie zB im Wege der Kollaudierung zur Kenntnis genommen werden können oder eine Änderungsbewilligung erforderlich ist.
Haben Sie Fragen im Zusammenhang mit einem Bauverfahren? Sehr gerne können Sie mich (unverbindlich) kontaktieren!
Nähere Informationen:
VwGH 17.12.2025, Fe 2025/06/0001